Propriétaires de condo : connaissez-vous les deux nouvelles lois qui se sont ajoutées au Code civil du Québec concernant les copropriétés ?
La loi 141 et la loi 16 ont été créées pour protéger les copropriétaires contre des pertes financières importantes. Voici un survol de leur implication.
Pour les assurances (loi 141)
Depuis son entrée en vigueur le 15 avril 2022, la loi 141 oblige les syndicats de copropriété à se doter d’un fonds d’auto assurances. Le montant devant être récolté par les copropriétaires doit correspondre à la franchise d’assurances la plus élevée, généralement celle couvrant les dégâts d’eau.
Bonne nouvelle toutefois, cette somme doit être payée seulement une fois (à moins qu’il y ait une réclamation aux assurances, à ce moment, il faudra regrouper les coûts une nouvelle fois). Le but de cette loi est de forcer les syndicats de copropriétaires à avoir assez d’argent de côté pour être en mesure de payer les frais requis lors du désastre le plus grave prévu par le contrat d’assurance.
Pour les réparations (loi 16)
Lors de l’achat d’une unité de condo, le propriétaire devient responsable de son logement privé, ainsi que des aires communes de l’habitation (comme le toit, les fenêtres, le revêtement extérieur, le stationnement, etc). Pour garder les frais de condo au minimum, certains syndicats de copropriété ont délibérément – ou par négligence – omis de faire les réparations de maintenance dans les aires communes. La loi 16 vient pallier cette lacune en forçant les copropriétaires à créer un fonds de prévoyance. L’argent ainsi mis de côté vise à payer les réparations à long terme des parties communes. Cette loi comporte deux éléments distincts :
1. Étude du fonds de prévoyance
Comment savoir quel montant mettre de côté annuellement pour les travaux importants ? Une étude des travaux à réaliser dans les 25 prochaines années, voire à encore plus long terme, doit être faite pour déterminer les réparations à venir ainsi que leurs coûts estimés. Cette étude sera réalisée tous les cinq ans.
2. Carnet d’entretien
Ce document retrace tous les travaux faits dans le passé. Il s’agit d’un outil précieux pour s’assurer que les rénovations prévues par l’étude du fonds de prévoyance ont bel et bien été réalisées dans les temps requis.
Le montant ajouté pour le fonds de prévoyance est normalement collecté mensuellement, tandis que celui pour le fonds d’auto assurance l’est une fois, avant chaque réclamation anticipée d’assurances. Ces dépenses s’ajoutent au fonds de prévoyance et aux frais de condo, ce qui fait gonfler la facture des copropriétaires, certes, mais visent à réduire les risques de défaut de paiement, et même de faillite ou de revente forcée en cas d’impossibilité pour un propriétaire de payer des montants élevés en cas de réclamation d’assurances ou de réparation. Une protection nécessaire, puisque plusieurs immeubles à condo ont été négligés ces dernières années, mettant les propriétaires à risque de perdre leur unité.
Qui est responsable de les appliquer ?
Si vous êtes copropriétaire d’un bâtiment avec peu d’unités, vous n’avez sans doute pas de gestionnaire d’immeuble (payé par les frais de condos). Ainsi, ce sont les copropriétaires faisant partie du syndicat qui doivent appliquer ces deux lois. Par contre, dans le cas de grands immeubles avec plusieurs unités, une équipe de gestion est souvent engagée par le constructeur et poursuit son mandat après l’arrivée des copropriétaires. Cette entreprise devrait connaitre ces lois et les appliquer.
Avec la valeur des maisons qui a augmenté dans les dernières années, il se pourrait que le condominium devienne plus populaire, puisqu’il est plus accessible financièrement. La construction d’immeubles avec plusieurs unités répond également au désir de réduire l’étalement urbain afin de contrer les effets des changements climatiques. L’arrivée de la loi 16 et 141 est donc une excellente nouvelle : il est important d’être bien protégé !